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陕南民宿经济发展情况调研报告
来源: 秘书处 日期: 2019/1/18 作者: 省政府研究室  

    民宿是指利用城乡居民自有住宅、或挖掘当地集体用房或其他闲置资源,在保持原始风貌基础上,由村民自己开办经营,或由村集体及其他组织开发建设,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。陕南地处秦巴山区,山水自然风光秀丽,文化旅游资源富集,生态环境优美,既有着发展民宿旅游得天独厚的优势条件,也固有着把“绿水青山”变成“金山银山”的客观现实条件。最近,我室组成专题调研组,在深入陕南三市实地调研摸底的基础上,赴浙江省杭州市桐庐县、湖州市德清、安吉等市县进行实地学习考察,形成如下报告。        

    一、陕南民宿经济发展处于起步阶段

    近年来,在美丽乡村、省级重点示范镇建设快速推进的同时,陕南三市利用丰富的山水资源、优美的生态环境、愈来愈便捷的交通优势,发展民宿经济,并将支持民宿发展与实施乡村振兴战略、带动当地百姓脱贫致富结合起来,促使其呈现出快速起步、局部高端化发展态势,建成了一批特色鲜明的主题民宿,促进当地农产品销售、特色饮食发展等,成为农民增收的新渠道。

    陕西·2017旅游影响力“十佳特色民宿集群”中,陕南特色民宿集群占居全省一半(柞水朱家湾民宿集群、安康瀛湖民宿集群、宁强青木川民宿集群、留坝老街民宿集群、丹凤棣花古镇等)。据初步统计,汉中市已建成民宿37家,总投资1.26亿元,有客房532间、床位956张;在建民宿13家,计划投资3.2亿元。安康市建成民宿75家,投资总额2.49亿元,有客房1003间、床位1771个;在建民宿13家,计划投资2.02亿元。商洛市建成民宿集群14家,总投资6.37亿元,有客房650余间、床位988个;在建6家,计划投资2.2亿元。三市126栋建成民宿中,由当地农家乐转型升级和返乡创业成功人士引领开发建设的占60%以上,高端民宿的投资额占总投资的50%左右,个人和社会资本投资均处于大幅快速增长阶段。

    从调研情况看,陕南民宿经济发展呈现以下特点:

    (一)普通民宿自发形成自由竞争,精品民宿高起点高规格建设。总体看,陕南民宿大多集中在城郊休闲区域及旅游景区周边,主要依靠市县(区)、景区密度较大的人流来带动餐饮,进而满足游客住宿娱乐等各种需求。一方面,在市级及周边地区双休日休闲旅游带动下,三市周边都不同程度形成了一定规模的民宿集群。如汉中市周边的留坝老街,庭客忆居、灯盏窝家庭农场、汉山樵歌、喜神宾馆等特色民宿;安康市平利县龙头旅游村、汉滨区流水镇。另一方面,在乡村休闲游、度假游的带动下,景区周边民宿旅游快速发展。汉中市建成的37家民宿中,黎坪国家森林公园、华阳古镇、诸葛古镇武侯祠、青木川、定军山、南郑油菜花等景区周边,聚集了黎品乡客栈、氧吧居、杨子客栈、林泉雅居、农家印象、如意大院、云雾人家、花语客栈、陈村人家、浩园农家等22家民宿,占已建成民宿的60%左右。安康市瀛湖、香溪洞、南宫山、蜀河古镇、上坝河国家森林公园等景区周边,聚集了灜家客栈、小蓬莱、瀛湖天然居等十多家特色民宿,占建成民宿的50%以上。商洛市金丝峡风景区、柞水溶洞、棣花古镇周边形成了王家坡、商山驿、棣花古镇作家村等民宿集群。这些民宿,以游客及周末观光休闲的当地市民为主要客源,在城市和景区周边已经产生了明显的规模和集群效应。

    调研发现,陕南民宿大体分为三种类型:农家乐转型升级、原有废弃民房改造、新建高端民宿。

    一是农家乐转型升级。乡村能人致富后把握市场机遇,由农家乐升级成为普通民宿。这种类型,农民既是民宿的所有者,也是民宿的经营者,主要经营形式有家庭旅馆、客栈、农家乐等。这部分民宿投资一般在几万到几十万不等。从经营规模看,一般是把家里空闲的房屋进行改造,提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。经营项目主要有自助烧烤、采摘农产品、集体歌舞、观看演出或自助式项目等。经营灵活性较大,旅游旺季抓住机遇增加收入,淡季就关门歇业。比如,汉中留坝县火烧镇天星亮村的彩雲人家,在原有农家乐的基础上,投资60万元(其中争取创业贷款10万元),在原住宅上增加了带观景台的6套客房,新建140平米观景平台,改造观景餐厅,新建门楼、花墙、停车场、卫生厕所,添置了富有乡土气息的餐桌餐具,美化绿化周边环境,完成升级转型。开业一个半月,实现收入6.28万元,净收入3万元,平均每天接待游客50余人,旺季接待游客100余人次,客房入住率达75%,暑假期间更是“一房难求”。

    二是原有废弃民房改造。民宿开发商或者农民租赁异地搬迁后山中废弃房屋,改造成特色民居。商洛市商南县王家坡村异地搬迁后,基于原村庄紧靠金丝峡景区,村集体将村民原有住房租给成都交通大学设计院进行主题民宿项目规划开发建设运营20年,开发建设的9个院子已运营2个,旅游旺季单个院子房价达到2600元/日。村集体妥善处置村民与民宿开发商的关系,既让村民们住上新房,部分村民还在自家房屋为开发公司打工增加收入,又给开发商提供了适宜其长期开发经营的优越环境。安康市平利县西河镇女娲康养民宿由返乡创业老板吴鸿创办,计划投资2000万元,已投1800万,租赁并改造村里异地搬迁后山上空余的十多户房屋,新改造出10间房套、10张床位,可容纳50多人就餐,成为风景优美、具有当地民居特色的木屋民宿,吸引了大批周边游客。商洛市柞水县营盘镇朱家湾村云林小屋,把租用村民的二十几个老院子打造成3家风格、档次各不相同的民宿。采取“一户一院一管家一餐厅”模式,民宿中原主人不仅成为民宿管家,像招待亲戚一样招待游客,还让客人们深切体验当地风土人情,更令人欣慰的是,主人还“不失房,不失业,不失地,不失力”,坐在自家经营,增加收入,畅想美好生活。这些让村民不离乡、不离土、不离原有的生活环境就能够增加收入,提升生活品质的做法,成为陕南目前民宿开发建设中备受欢迎的模式。

    三是新建高端民宿。这类精品民宿投资大,以专业旅游开发团队和工商大资本投入为主,注重规划和特色,定位于旅游细分市场,为游客提供精准化、专业化的优质服务。他们看中的是当地独特的资源条件,按照日本、我国台湾及内地浙江等省高端民宿发展理念,在主题民宿开发方面大做文章,瞄准高端消费人群,力求做美环境、做优品质,做精服务。如商洛市丹凤县棣花古镇作家村,依托贾平凹故居,流转了周边72亩地,吸引陕西文旅集团开发建设适宜作家体验采风的民宿集,计划投资1.5亿元,建9个院子,使作家们零距离体验农村生活、全身心投入创作,目前试运营的1个院子已得到游客认可。汉中市留坝书房,建筑面积1200平方米,投资340万元,分前后两院,融住宿、书籍借阅销售、茶饮、简餐、影像等文化服务于一体,兼具古朴元素和时尚气息,备受中小学生、亲子游团队的欢迎。

    (二)民宿旅游带动当地百姓脱贫致富,引领并促进致富者回乡创业

    陕南民宿开发运营的主体大多是当地致富带头人和返乡创业老板,他们愿意为家乡做贡献,既能够开发出具有当地特色的民宿,又具有现代的经营理念,管理规范有序,服务细致到位,使民宿服务质量大为提升,深受游客欢迎,成为当地农民增收的重要来源。汉中市南郑区阳春镇花语客栈,集种养殖、民宿旅游为一体,主动吸纳当地贫困人口和残疾人就业,赏油菜花最高峰时可提供50-60人就业,在该民宿带动下,当地村民发展民宿旅游的积极性大为提升,民宿很快增至8户,具备了一定的集群规模,带动村民脱贫致富效果明显。商洛市商南县金丝峡王家坡民宿、朱家湾民宿,通过租金、股金和就业、农副产品销售等多个渠道增加当地农民收入,据初步估算,该村户年收入较发展民宿前可增加2.5-3.0万元。

    (三)政策支持力度加大,管理逐步规范

    从调研情况看,陕南各市县政府对发展民宿旅游的认识愈来愈清晰统一,重视程度不断提升,发改、旅游、农业、林业、水利、环保、质检、卫生、财政等部门联动,在规划、资金、项目、管理等方面着力加大支持力度,效果明显。汉中市把民宿旅游与智慧+、品牌建设相结合,推出了三产融合休闲农业智能APP“汉农阁”,利用互联网手机平台,整合休闲农业经营实体查询、定位与导航、消费预约与在线结算、特色农产品选购等主要功能,为游客提供农事体验、休闲住宿、农家美食、农事节庆及交通导航等服务,成为农村版旅游导航。还着力打造旅游接待品牌“汉家乐”,出台《汉中市“汉家乐”品牌建设实施方案》,对投资500万元以上、且成功打造并通过验收的“汉家乐”,一次性奖励30万元,大大激发了社会资本投资的积极性。留坝县为鼓励当地村民升级农家乐,对符合县上规定标准的一至五星级农家乐,认定后给予1-8万元奖励,对认定的新建民宿一次性奖补投资额的10%,这些举措,有效激发了群众投资的积极性。与此同时,该县还加强民宿规范化管理与培训,对参与民宿经营管理的农民进行免费培训,以提升和规范服务标准,具体由村上统一安排游客游览餐饮及住宿,强化对民宿质量、环保、安全、卫生等管理,很好利用当地资源,提升游客满意度。

    安康市在编制相关规划时,注重把承接旅游的民宿发展与扶贫、乡村振兴等结合起来,统筹使用资金,目前争取中省重点项目73个,各类资金3.49亿元,按照“因地制宜、分类推进”原则,将全市村庄分为重点村、一般村、分散村、城郊村四类,以重点村为抓手,做好传统建筑特色挖掘、重点村生态环境保护、公共设施配套、产业培育发展、村庄环境整治等,相继发展了平利长安镇、镇坪署坪镇等特色民宿小镇,成为全市民宿经济发展的领头羊。

    商洛市从规划、管理和宣传等方面加强对高端民宿的规划引导。为避免重复开发和自然资源破坏,在市域内建设20个民宿集群,引领全市民宿旅游健康有序发展。尤其是该市把民宿与“三变”改革结合起来,按照“资源变资产、资金变股金、农民变股东”理念,鼓励重点景区周边农民通过房屋租赁、入股等形式,将旧房交由社会资本打造,或结合整村易地搬迁,由政府将农民空置房屋整体回收,租赁给社会资本进行民宿开发建设,着力提升民宿品质、服务质量及功能。此外,还鼓励旅行社向外省游客推介民宿项目,有针对性地对旅游资源互补优势省份加大宣传促销,扩大了商洛旅游的知名度。今年以来,宁夏、内蒙等地的客源及规模快速拓展。

    二、陕南民宿发展存在的主要问题

    陕南是全国重要的水源涵养区,多数市县处于限制开发区和禁止开发区,目前民宿开发建设中已经显露出一些隐患及问题,若不能及时妥善处理,将不利于秦巴山区生态环境保护,进而影响陕南三市脱贫攻坚及全面建成小康社会进程,也会给工商资本投资者带来不必要的损失,进而会制约乡村全面振兴。

    (一)缺乏整体发展规划及规范引导,发展无章可循。目前陕南还没有关于民宿旅游发展的专项规划,导致民宿经济发展无规可依、无据可从。在布点方面,民宿与旅游景点、特色小镇、美丽乡村建设尚无联动机制,民宿选址随意性强,山边、溪边、近地质灾害点等随处可见,缺乏地质、环保、建设等部门的系统论证。在发展界限方面,尚未明确界定民宿旅游发展的区域布局范围和发展规模,民宿与农家乐、休闲农业也没有明确划分,存在着“遍地开花、一哄而起”现象。在基础配套设施和公共服务方面,目前民宿周边的交通物流、水电气暖、污水处理等公共配套设施建设严重滞后,相关旅游标识及设施缺乏,严重制约民宿旅游的正常运营。

    (二)缺乏适用的民宿标准,部门间缺乏协调机制。一是各级部门出台的民宿经济发展相关指导性文件中,部分要求与实际不符。如省商务厅《陕西省特色民宿示范标准》要求,经营规模为单栋房屋的,客房数应达到6间(含)以上,且有3户(以上)单栋房屋联片经营,按此标准,陕南民宿很难符合要求。二是民宿管理涉及到旅游、商务、食药监、环保、质监、卫生等多个部门,需要办理近10个许可证,而目前陕南三市有的是旅发委牵头,有的是发改委牵头,无统一的主管部门,且部门间权责不清,尚未形成行之有效的协调机构。三是没有建立起完善的民宿经营主体信用体系。缺乏信誉度,服务参差不齐,行业合规性等成为民宿发展痛点和瓶颈制约。

    (三)缺乏细分市场定位,民宿特色性还不强。一是陕南目前多数民宿未按民宿旅游市场需求对其所建进行细分,从而导致没有在规划初期就按照高、中、低不同消费层次来开发相应的民宿界别。一方面民宿主题特色不够突出,其功能缺乏很好定位,尚未将医疗康养、亲子度假、专业培训、会议展览等细分市场纳入规划建设考虑之中。一方面民宿又缺乏个性化、特色化的巧妙创意和服务供给,仅能满足吃饭、睡觉等基本功能。另一方面,民宿同质化发展、低价竞争的倾向较为普遍。二是多数外来投资者注重风景的选择,对当地文化、风俗缺乏了解,没有很好地融入当地乡土民俗,缺乏对乡俗、乡风和乡土文化等要素的有效串联与融合,风俗文化特色彰显不够,效果大打折扣。三是产业链尚未获得有效延伸,总体还停留在“吃、逛、睡”上,农旅结合不深,农产品、纪念品、农业体验、农业教育等互动式旅游不多,也不够到位,产品附加值还没有体现出来,目前仍无法满足游客的多层次需求。四是部分社会资本尤其是工商资本投资民宿片面追求高档次、高消费,而考虑客源的实际消费能力与季节性因素不够,等等,从而导致民宿空置率高、成本回收缓慢,投资与收益难以成正比。

    (四)政策创新力度不够,且存在体制机制障碍。一是陕南民宿大多具有先天短板。比如,家庭民宿硬件配套不够规范,难以通过公安、消防、卫生等部门的审批和验收,“无证经营”“无监管”“无法开具发票”,隐患较多。二是土地使用方面制约较大。比如,目前民宿大多通过租赁方式,将旧房交由社会资本投资打造,产权归属于分散的农民,由于尚未形成民建民享的利益分配长效机制,存在着利润巨大时农民单方面毁约的隐患,经营风险较大,客商也只能考虑短期投入。三是在税收减免政策、创优奖励政策、优惠贷款政策、流量奖励政策及民宿培训等各个层面尚未出台具体办法和措施。除汉中对打造“汉家乐”品牌有相应优惠政策外,其他市县现有的民宿资金支持主要来源于美丽乡村或特色小镇建设、或脱贫攻坚等渠道,对现有民宿根据市场需求变化进行后续改造提升以及个性化产品开发引导作用有限。在民宿开发主体的培育上,仅限于对村集体和当地农民投资开发的补助,缺乏对社会工商资本和专业化市场主体参与运营的激励和引导,从而导致当前陕南民宿旅游的融资渠道狭窄,投资方资金压力较大。

    (五)营销推广方式单一,管理服务水平不高。一是民宿的宣传仍主要依靠“回头客”、发名片及口碑宣传。如商洛市民宿营销多为口口相传及媒体推广,缺乏网络平台的运营推动,民宿专业预订平台Airbnb、乡村旅游平台骏途网、村游网等针对性营销少。二是民宿经营者与旅游、宣传等部门对接不充分,缺乏整体宣传营销意识。如商南县王家坡特色农庄,尚未与周边的金丝峡景区整体宣传营销,处于“单打独斗”阶段,导致暑假等节假日人满为患、冬闲时关门打烊,吸引游客力度有限。三是整体缺乏专业化团队运作。如平利县小甄酒坊、留坝县火烧店彩雲人家等主要是当地农民依靠自身经验自我经营管理,审美、专业技能、规范管理等方面能力依然缺乏,尚不能根据市场需求变化及时调整经营理念。从整体上看,专业民宿培训、地接及服务团队缺乏,接待服务质量较低。

    三、规范引导民宿发展的对策和建议

    既要绿水青山,也要金山银山。陕南发展民宿旅游应学习借鉴浙江等省的好做法、好经验,在注重生态环境保护的前提下,严格划定开发边界,统一规范建设标准,合理制定符合本地特色的民宿发展规划和政策扶持体系,既有利于本地村民发展普通民宿,又利于城市工商资本、社会资本投向农村发展精品民宿和高端民宿,以着力提高城乡居民收入,促进特色小镇和美丽乡村建设,全面实施乡村振兴战略,打造新的陕南绿色循环发展经济增长极。

    (一)厘清边界,加大政策扶持力度。一是明晰基本定义。根据国家旅游局2017年发布的《旅游民宿基本要求与评价》国家标准,结合陕南地域特色,建议将民宿定义为利用城乡居民自有住宅、集体用房或其他闲置资源,在保持或复原原始风貌的基础上,按照现代安全、卫生、便利的要求进行改造和加固,提供体验当地自然、文化、民俗与生产生活方式的中小型住宿设施。二是划定开发边界。民宿开发应以乡村民宿为主,突出利用闲置资源、保持民情风貌和深度体验生活三大要素,在划定边界范围内进行合理规划和有序开发,禁止占用集体用地甚至耕地新建、扩建,不提倡在“乡土地”上建“洋民宿”,让“望得见山、看得见水、记得住乡愁”成为乡村建设主基调。三是完善扶持政策。针对陕南绿色循环发展的特点,整合现行特色小镇建设、美丽乡村建设、脱贫攻坚等方面的项目资金及补贴办法,从省级层面制定支持陕南民宿经济发展的专项扶持政策体系,按照达标定级民宿的房间和床位数量给予一定的专项资金补贴,并在税收优惠、贷款贴息、流量奖励等各个层面出台具有地域特点的支持办法和举措。

    (二)合理规划,提高综合管理水平。一是健全管理机制。建议成立省市县民宿经济发展领导小组,统一对本地区民宿业进行集中管理和规划引导,明确旅游管理部门作为行业主管部门,负责联系协调商务、食药监、卫生、农业、林业、水利等相关部门,建立权责清晰、职能明确的管理服务机制,同步协调制定本地民宿经济发展的建设规划、行业标准、服务规范等。二是加强规划引导。针对各地不同的地理地域优势和文化民俗特点,制定中长期民宿发展规划,发布特色民宿建设指南,出台支持陕南民宿业发展壮大的指导意见,在同一自然区域实行总量控制措施,防止出现低质恶性竞争和无序随意开发建设等现象。三是整体宣传推介。把民宿旅游作为陕南全域旅游的重要组成部分进行系统宣传和推介,借助专业宣传策划机构,对本地区备案登记且符合标准的民宿,按照不同特色进行集中展示和整体推荐,依托携程、骏途、村游以及国际平台Airbnb(爱彼迎)等各类网络平台进行动态展示营销,全方位拓展国内外客源。由省级旅游主管部门牵头开发全域旅游手机APP,将民宿作为重要模块植入,让“一部手机游陕西”成为可能。

    (三)突出特色,形成差异化竞争力。一是充分利用自然环境优势。陕南北靠秦岭、南倚巴山,地理位置独特。应充分发挥金丝峡、南宫山、瀛湖、汉丹江等自然环境优势,以民宿集群为载体,发展规模化观光旅游、休闲度假、健康养生产业,有利于在生态保护中践行“两山”理论,提升绿色经济效益。二是还原展现传统民俗风情。陕南素有“汉家发祥之地”“秦楚文化交融之域”的特点,分布广泛的徽派建筑群,以及天井院、竹木房、吊脚楼、石板屋等传统民居兼具南北建筑特色,充分还原展现独特的民俗文化交融特点,有利于展现南北文化交融、渐变、共存的独特魅力。三是注重发掘历史文化传承。陕南历史源远流长、文化底蕴深厚,两汉三国、商鞅封邑、仓颉造字等历史事件众多,张骞、李固、贾平凹等历史和当代文化名人辈出,深入发掘历史事件的发生背景、梳理文化名人的人生经历和生活感悟,讲好“文化故事”,有利于塑造乡村民宿个性化、避免同质化、提高核心竞争力。

    (四)多业融合,增强区域经济效益。一是区域联建联营。由各地行业主管部门牵头,组织相关旅游和观光地区管理机构与周边规模化民宿群建立价格互惠、营销同步、设施共建等协作联动模式,通过客源共享、知名度互推等方式达到延长客留时间之目的,逐步形成吃、住、游、玩一体化产业链。二是农旅深度融合。把民宿旅游与休闲农业进行深度融合,通过建立生态体验园、果蔬采摘区以及绿色农产品加工观摩点等方式,让游客在旅游观光、休闲养生之余亲身体验农业生产过程。发挥“南水北调水源涵养地”“地球同纬度生态最优区域”的优势,打造一批农业“热销品牌”,增加地产农产品附加值,延伸民宿经济产业链。三是加强同业协作。支持具有10家以上符合标准要求民宿的县或村镇成立民宿行业协会或旅游公司,建立民宿档案,完善“政府+行业协会+民宿经营者+业主”四方联动担保机制,着力推行“信用民宿”管理模式,从民宿布局、内外风格、设施配套和经营人员技能培训等各方面进行统一规划包装,加强专业运作,提升整体形象。

    (五)加强监管,注重生态环境保护。一是突出行业日常监管。建立经常性检查与节假日突击检查相结合的工作机制,由行业主管部门牵头,联合公安、消防、工商、环保、食药监等部门对民宿行业进行全面监督和管理,确保其有序发展、规范经营。二是严格划定生态红线。按照《秦岭生态环境保护条例》和《关于规范秦岭地区农家乐(民宿)发展的指导意见》,加大对禁止开发区、生态敏感区、生态脆弱区和地质灾害隐患点威胁区域内民宿类设施的排查取缔力度,并设置一定范围的隔离区。将大巴山、汉丹江水源地等生态保护区域与秦岭保护区按同等要求予以严格管控,切实加强全区域生态保护。三是平衡经济环境关系。进一步完善生态保护区土地利用总体规划、城乡建设规划和镇村建设规划等,建立健全环境监督机制,定期开展区域环境承载能力研判,引导民宿业与生态环境保护和谐发展,推动乡村旅游提档升级,为民宿经济可持续健康发展提供优质环境条件。

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